……在破产案件审理中，查明下列事实：（1）A公司在X房产上为其所欠B公司300万元债务设定了抵押担保。抵押时，X房产的市场价值约为350万元，现该房产市场价值约为400万元。除上述抵押外，该房产上没有其他权利负担。问：X房产应以多少财产价值计入管理人报酬的计酬基数？并说明理由。